Eignen sich Gartenhäuser zum Wohnen?
7. September 2023
Rechtliche Voraussetzungen für das Wohnen im Gartenhaus
Die wichtigste Voraussetzung, um im Gartenhaus wohnen zu können, ist eine gültige Baugenehmigung dafür. Während ein kleiner Geräteschuppen im Garten auch ohne Baugenehmigung errichtet werden darf, selbst wenn er vielleicht mit einem kleinen Vordach und einer Sitzecke kombiniert wird, sind Gartenhäuser mit einem oder mehreren Aufenthaltsräumen genehmigungspflichtig. Werden im Inneren eines Gartenhauses Betten aufgestellt, eine Heizung installiert oder Sanitäranlagen oder Küchenschränke mit Kochmöglichkeit eingebaut, ist deshalb stets von einem genehmigungspflichtigen Bau auszugehen. Liegt eine Genehmigung für ein bestehendes Haus oder für einen geplanten Neubau vor, stellt sich jedoch noch die Frage, welche Nutzung in welchem Umfang erlaubt ist. Wurde der Bau eines Gartenhauses als solches genehmigt, so ist diese dennoch nicht automatisch zum dauerhaften Wohnen zugelassen. Seinen Haupt- oder Erstwohnsitz in das Gartenhaus zu verlagern, würde somit eine Zweckentfremdung darstellen, sofern nicht ein entsprechender Antrag auf Umnutzung zu Wohnzwecken gestellt wird. Um sich möglicherweise vergebliche Mühe und Kosten zu ersparen, kann sich eine entsprechende Voranfrage an die zuständige Behörde lohnen. So lässt sich vorab klären, ob eine Bewilligung des Antrags überhaupt möglich wäre. Kriterien, von denen dies abhängt, sind zunächst einmal für den betreffenden Standort geltende Flächennutzungs- oder Bebauungspläne. Darüber hinaus können Vorschriften zur Entwässerung, zur Wärmedämmung oder zum Schall- beziehungsweise Brandschutz einer Wohnnutzung entgegenstehen, wobei diese Vorschriften regional zum Teil variieren können. Weitere Voraussetzungen für die Nutzung eines Gartenhauses als dauerhafter Wohnsitz sind die Lage des Grundstücks an einer – wenn auch kleinen – Straße sowie das Vorhandensein einer Hausnummer und eines Briefkastens. Besondere Regelungen gelten zudem für Kleingartenanlagen. Dort ist für den Bau von Gartenhäusern zwar im Regelfall keine Baugenehmigung erforderlich, doch in Paragraf 2 des Bundeskleingartengesetzes (BKleinG) ist festgelegt, dass in Kleingärten nur Lauben in einfacher Ausführung zulässig sind. Deren Grundfläche darf, gegebenenfalls einschließlich eines überdachten Freisitzes, nicht mehr als 24 Quadratmeter betragen. Zudem dürften sie sich nach Beschaffenheit, Ausstattung und Einrichtung nicht für ein dauerhaftes Wohnen eignen. Gegen ein gelegentliches Übernachten am Wochenende oder während einiger Tage im Sommer ist jedoch nichts einzuwenden, sofern dem keine speziellen Regelungen für die betreffende Kleingartenanlage entgegenstehen.Bauliche Anforderungen an Gartenhäuser als Wohnungen
Stehen dem Wohnen in einem geplanten Gartenhaus keine grundsätzlichen rechtlichen Hindernisse im Weg, so stellt sich die Frage, welche baulichen Anforderungen in diesem Fall zu erfüllen sind. Analog gelten die entsprechenden für die Auswahl eines bereits bestehenden Gartenhauses, das mit dem Ziel erworben werden soll, später dauerhaft darin zu wohnen. Das wohl wichtigste Kriterium ist die Größe. Während für gelegentliche Übernachtungen im Garten schon der Platz zum Auslegen von ein paar Luftmatratzen ausreichen kann, ist der Platzbedarf in einem dauerhaft bewohnten Gartenhaus deutlich größer. Natürlich spielen bei der Festlegung der benötigten Fläche individuelle Bedürfnisse und die Zahl der im Gartenhaus wohnenden Personen eine entscheidende Rolle, sodass sich kaum allgemeingültige Richtlinien dafür formulieren lassen. Doch weniger als 15 bis 20 Quadratmeter Wohnfläche sind auf Dauer selbst für eine einzelne Person relativ knapp bemessen, und bei einem Paar oder einer Familie mit Kindern müssen entsprechend größere Flächen und in der Regel auch mehr Räume eingeplant werden. Dazu sind jeweils noch WC, Bad oder Dusche und eine Küche beziehungsweise eine Küchenzeile im Wohnraum vorzusehen. Empfehlenswert sind zumindest 60 qmBauweise, Materialien und Isolierung
Neben der Fläche muss das Gartenhaus auch von seiner Bauweise her für eine dauerhafte Nutzung zum Wohnen geeignet sein. Ein wichtiges Merkmal ist in diesem Zusammenhang die Wandstärke. Dickere Wände sind in der Regel stabiler, belastbarer und besser geeignet, um das Haus gegen Wärmeverluste zu isolieren. Viele Gartenhäuser haben Wandstärken zwischen 40 und 44 Millimetern, die neben dem Sommer auch eine Wohnnutzung im Frühjahr erlauben. Wer sein Gartenhaus auch im Winter bewohnen will, sollte wenigstens eine Wandstärke von 70 bis 92 Millimetern wählen. Geringere Wandstärken können ebenfalls wintertauglich sein, allerdings unter der Voraussetzung, dass die Wände und der Boden zusätzlich isoliert werden. Wenn Erwachsene und Kinder gemeinsam im Gartenhaus wohnen, sind mindestens zwei separate Räume unverzichtbar. Falls nur gelegentlich im Gartenhaus übernachtet werden soll oder nur ein bis zwei Erwachsene dauerhaft dort wohnen wollen, kann ein einzelner Wohn- und Schlafraum genügen. Um bei gleicher Grundfläche mehr Platz zur Verfügung zu haben, empfiehlt sich der Einbau eines Schlafbodens, sofern das Gartenhaus dafür hoch genug ist. Last, but not least, müssen die notwendigen Anschlüsse für Wasser, Elektrizität und gegebenenfalls auch Gas vorhanden sein und die entsprechenden Installationen im Gartenhaus fachgerecht vorgenommen werden.Fazit: Wohnen im Gartenhaus – möglich, wenn die Voraussetzungen stimmen
Zusammenfassend lässt sich somit sagen: Das Wohnen in einem Gartenhaus ist grundsätzlich möglich, wenn die rechtlichen und baulichen Erfordernisse dafür erfüllt sind. Wer sich nicht sicher ist, welche Anforderungen im konkreten Einzelfall zu erfüllen sind, sollte sich am besten frühzeitig bei der zuständigen Behörde erkundigen.Große Gartenhäuser zum Wohnen
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